為什麼首購族特別需要了解房貸？
根據內政部統計，台灣首購族平均年齡已提高至 38 歲，而房價所得比在雙北地區更是超過 15 倍。面對高房價時代，首購族如何聰明貸款、選擇適合的方案，往往能影響未來 20-30 年的財務狀況。
一個好的房貸方案，不僅能讓你順利成家，更能為你省下數十萬甚至上百萬的利息支出。因此，充分了解房貸知識，是每位首購族的必修課。
重點提示
首購族可享有政府與銀行提供的多項優惠，包括較低的利率、較高的貸款成數，以及各種補貼方案。善用這些資源，能大幅減輕購屋負擔。
首購族房貸五大優惠方案
1. 青年安心成家購屋優惠貸款
這是財政部推出的政策性貸款，專為首購族設計。貸款額度最高 800 萬，利率採一段式機動利率 1.775%，或二段式機動利率（前兩年 1.565%，第三年起 1.815%）。貸款期限最長 30 年，含寬限期最長 3 年。
申請條件包括：借款人年齡在 18 歲以上，且借款人與配偶及未成年子女名下均無自有住宅。這項方案的優勢在於利率低、額度高，是首購族的首選之一。
2. 內政部自購住宅貸款利息補貼
針對中低收入家庭，內政部每年開放申請自購住宅貸款利息補貼。優惠貸款額度台北市最高 250 萬、新北市最高 230 萬、其他縣市最高 210 萬。
補貼年限最長 20 年，優惠利率視優惠方式而定，最低可達 0.562%。雖然額度相對較低，但對於預算有限的首購族來說，仍是重要的資金來源。
3. 各銀行首購專案
除了政府方案，各大銀行也推出自家的首購優惠專案。例如：
- 公股銀行首購優惠：台銀、土銀、合庫等公股銀行常有首購利率優惠，約在 1.75%-2.0% 之間
- 民營銀行專案：國泰世華、中信、玉山等銀行針對優質客戶提供首購專案，利率約 1.8%-2.2%
- 手續費減免：多數銀行對首購族提供開辦費減免或優惠，可省下 5,000-10,000 元
4. 房貸壽險搭配優惠
許多銀行會搭配房貸壽險一起銷售，雖然會增加保費支出，但可享有額外的利率折扣（約 0.05%-0.1%）。更重要的是，萬一發生意外，保險公司會代償剩餘房貸，保障家人不用背負債務。
5. 地方政府加碼補助
部分縣市政府會提供額外的購屋補助，例如新北市的「青年首購低利貸款」、桃園市的「青年首次購屋優惠利息補貼」等。建議購屋前先查詢當地政府是否有相關方案。
房貸申請完整流程
第一步：評估購屋能力
在看房前，先評估自己的購屋能力。一般建議每月房貸支出不超過家庭月收入的 1/3。假設家庭月收入 10 萬元，則月繳房貸應控制在 3.3 萬元以內。
此外，還需準備自備款。以貸款 8 成計算，購買 1,000 萬的房子，需準備至少 200 萬自備款，加上契稅、代書費、仲介費等約 50-80 萬，總計需準備 250-280 萬。
第二步：選擇適合的房貸方案
比較不同銀行的房貸方案時，應注意以下重點：
- 利率高低：比較各銀行的利率優惠，差 0.1% 在 20 年期可能差超過 10 萬
- 貸款成數：能貸到 8 成還是 8.5 成，影響自備款準備
- 寬限期：是否提供寬限期，通常 1-3 年
- 手續費用：開辦費、帳管費等相關費用
- 提前還款規定：是否有綁約、違約金等限制
第三步：準備申請文件
房貸申請需要準備的文件包括：
- 身分證明：身分證正反面影本、第二證件（如健保卡）
- 收入證明：最近 6 個月薪資單、去年度扣繳憑單或所得清單
- 財力證明：存摺封面及近 6 個月往來明細、定存單、股票、基金等
- 房屋文件：買賣契約書、土地建物謄本、房屋權狀影本
- 其他文件：在職證明、印鑑證明、印鑑章
提醒：文件越齊全，審核速度越快。若為自營商或接案工作者，建議提供更多財力證明。
第四步：送件與等待審核
將文件送交銀行後，銀行會進行以下審核：
- 徵信調查：查詢申請人的信用紀錄、負債比、繳款紀錄等
- 房屋鑑價：派員實地鑑價，評估房屋市場價值
- 還款能力評估：根據收入、支出、負債狀況評估還款能力
整個審核流程約 5-10 個工作天。若信用良好且文件齊全，最快 3-5 天可完成。
第五步：對保與簽約
銀行核准後，會通知申請人進行「對保」，也就是與銀行確認貸款條件並簽約。對保時需攜帶：
- 雙證件正本
- 印鑑章
- 存摺（用於撥款）
簽約時務必仔細閱讀合約內容，特別注意利率計算方式、還款年限、違約金規定等。
第六步：設定抵押權與撥款
對保完成後，銀行會協助辦理抵押權設定。設定完成後，銀行就會撥款至指定帳戶。從送件到撥款，整個流程約需 2-3 週。
提高房貸過件率的六大技巧
技巧 1：維護良好信用紀錄
信用評分是銀行審核的重要依據。建議在申請房貸前至少半年：
- 按時繳納信用卡費，避免遲繳或只繳最低金額
- 不要短期內申請多家信用卡或貸款
- 維持信用卡使用率在 30% 以下
- 如有債務，盡量提前清償
技巧 2：選對申請銀行
優先選擇有薪資往來的銀行，或是公司的薪轉銀行。這些銀行對你的財務狀況較了解，過件率通常較高，也可能爭取到更優惠的利率。
技巧 3：提高自備款比例
如果自備款能提高到 3 成或以上，不僅貸款壓力較小，銀行也會認為風險較低，更容易核貸，利率也可能更優惠。
技巧 4：提供完整財力證明
除了薪資證明，可額外提供：
- 定存單、儲蓄保險
- 股票、基金等投資證明
- 其他不動產所有權狀
- 穩定的租金收入證明
財力證明越充足，銀行對還款能力的信心越高。
技巧 5：考慮增加保證人
如果本身條件較不足（如年資短、收入不穩定），可考慮請父母或配偶擔任保證人，提高過件機會。
技巧 6：避免頻繁轉職
銀行偏好工作穩定的申請人。建議在申請房貸前至少在同一公司任職滿 6 個月，最好滿 1 年以上。如果近期有轉職計畫，建議等房貸核准後再進行。
專家建議
同時向 2-3 家銀行申請房貸，可以比較條件並提高過件機會。但不要一次申請太多家，以免影響信用評分。
建議選擇 1 家薪轉銀行 + 1 家公股銀行 + 1 家條件較優的民營銀行進行比較。
固定利率 vs 機動利率該如何選擇？
固定利率的特色
固定利率是指在一定期間內（通常 1-3 年），利率維持不變。優點是可預期每月還款金額，不受升息影響；缺點是利率通常較機動利率高 0.3%-0.5%，且若市場降息也無法受惠。
適合對象：預期未來會升息、希望穩定還款的保守型購屋者。
機動利率的特色
機動利率會隨著市場利率變動而調整，通常以中華郵政或央行利率為基準。優點是初期利率較低；缺點是若遇升息循環，還款壓力會增加。
適合對象：預期利率將維持低檔、有能力承受利率波動的購屋者。
混合型利率
部分銀行提供「階梯式利率」，例如前 2 年固定利率、之後轉為機動利率，或前幾年享優惠利率、之後恢復一般利率。這類方案結合了兩種利率的優點。
對首購族來說，建議選擇前低後高的階梯式方案，初期可減輕還款壓力，等收入提升後再承擔較高利率。
常見錯誤與注意事項
錯誤 1：只看利率不看總費用
許多人只比較利率，卻忽略了開辦費、帳管費、鑑價費等費用。建議比較總費用年百分率（APR），才能真正了解貸款成本。
錯誤 2：寬限期用好用滿
寬限期內只繳利息不還本金，雖然初期輕鬆，但寬限期結束後每月還款金額會大增。而且總利息支出會增加，不建議無特殊需求者使用。
錯誤 3：貸款年限越長越好
雖然貸款年限長，每月還款壓力較小，但總利息支出會大幅增加。以貸款 1,000 萬、利率 2% 為例：
- 20 年期：總利息約 210 萬
- 30 年期：總利息約 330 萬
差距超過 100 萬！建議在能力範圍內選擇較短年限。
錯誤 4：忽視地段與房屋條件
同樣的貸款條件，市中心的房子可能貸到 8.5 成，但偏遠地區可能只有 7 成。房齡過高（超過 30 年）的老屋，銀行也可能降低貸款成數或利率較高。
錯誤 5：沒有預留緊急預備金
買房後除了每月房貸，還有管理費、水電費、修繕費等支出。建議至少保留6 個月的生活費作為緊急預備金，不要把所有存款都投入購屋。
2024 年房貸市場趨勢
根據央行政策與市場觀察，2024 年房貸市場呈現以下趨勢：
利率持穩或微幅調整
在央行審慎的貨幣政策下，預期 2024 年房貸利率將維持在相對穩定的水準。首購優惠利率約在 1.75%-2.2% 之間，一般房貸約 2.0%-2.5%。
選擇性信用管制持續
為抑制房市炒作，央行持續實施選擇性信用管制，特定地區的第二戶購屋貸款成數受限。但對首購族影響較小，甚至因此享有更多優惠。
數位申貸更便利
越來越多銀行推出線上申請房貸服務，從試算、送件到審核都可線上完成，大幅縮短申請時間。部分銀行甚至提供「線上專屬優惠」。
綠色房貸興起
購買綠建築或節能建築，可享有「綠色房貸」優惠，利率可再降 0.05%-0.15%。隨著環保意識提升，這類方案將越來越普遍。
結論：聰明規劃，輕鬆成家
首購買房是人生重要里程碑，透過充分了解房貸知識、善用首購優惠、選擇適合的銀行方案，可以大幅降低購屋負擔。記住以下重點：
- 評估自身財務能力，每月房貸不超過收入 1/3
- 比較至少 2-3 家銀行方案，注意總費用而非只看利率
- 維護良好信用，提高過件率與爭取優惠利率
- 善用政府首購優惠與地方補助方案
- 保留緊急預備金，不要把存款全部投入
如果對房貸申請還有疑問，歡迎諮詢我們的專業貸款顧問，我們將為您規劃最適合的購屋貸款方案！