🏠 房屋貸款的常見困惑
「房貸還有殘值，想再借一筆錢週轉...」
「二胎和增貸到底差在哪？哪個划算？」
「銀行說我條件不符，還有其他管道嗎？」
「利率差這麼多，要怎麼選才對？」
如果你有房產在台南，這篇文章會幫你搞懂所有房屋貸款的選項。
台南房價這幾年漲了不少，很多屋主手上的房子都有一定的殘值（房屋市值 - 尚欠房貸）。這筆「紙上富貴」其實可以轉換成週轉金，但問題是：二胎、增貸、轉貸、融資公司這麼多選項，到底怎麼選？
這篇文章用實際數字比較各種方案的利率、額度、審核速度，讓你一次看懂。
一、四種房屋貸款方式完整解析
銀行增貸（原銀行）
向原房貸銀行申請增加額度
運作方式
你原本在A銀行貸款800萬，房屋現值1200萬，還有400萬殘值。向A銀行申請「增加貸款額度」，把殘值借出來。
重點數據
- • 利率：年利率 2.5% - 4%
- • 額度：殘值的 70-85%
- • 審核：7-14天
- • 費用：鑑價費、開辦費約 5,000-10,000元
✅ 優點
- • 利率最低
- • 不用換銀行
- • 合約單純
❌ 缺點
- • 審核嚴格（會重新審核信用）
- • 需重新鑑價
- • 原房貸繳款紀錄要良好
- • 速度慢
銀行二胎（其他銀行）
向其他銀行設定第二順位抵押權
運作方式
你原本在A銀行貸款，向B銀行設定「第二順位抵押權」借錢。B銀行承擔的風險較高（A銀行優先受償），所以利率較高。
重點數據
- • 利率：年利率 4% - 8%
- • 額度：殘值的 80-90%
- • 審核：5-10天
- • 費用：開辦費、代書費約 10,000-20,000元
✅ 優點
- • 額度比增貸高
- • 不影響原房貸
- • 審核比增貸寬鬆
❌ 缺點
- • 利率較高
- • 會查聯徵
- • 多一筆貸款要管理
- • 手續費較高
房貸轉貸
把整筆房貸搬到利率更低的銀行
運作方式
把房貸從A銀行「整筆搬到」利率更低的B銀行。同時可以順便增加額度，把殘值借出來。
重點數據
- • 利率：年利率 2% - 3.5%（比原銀行低）
- • 額度：房屋市值 70-85%
- • 審核：14-30天
- • 費用：塗銷+設定+代書費約 20,000-40,000元
✅ 優點
- • 利率可能最低
- • 順便降低房貸利率
- • 只有一筆貸款好管理
❌ 缺點
- • 手續最複雜
- • 費用最高
- • 審核時間最長
- • 原銀行可能有違約金
融資公司二胎
向融資公司設定第二順位抵押權
急件推薦運作方式
跟銀行二胎類似，但向「融資公司」借款。融資公司審核更寬鬆、速度更快，但利率較高。
重點數據
- • 利率：月息 1% - 2.5%（年利率12-30%）
- • 額度：殘值的 90-110%
- • 審核：1-3天
- • 費用：開辦費約 5,000-15,000元
✅ 優點
- • 速度最快（急件當天可撥款）
- • 免聯徵（信用瑕疵也可申請）
- • 額度最高（可超過銀行核准額度）
- • 審核最寬鬆
❌ 缺點
- • 利率最高
- • 要慎選合法公司
- • 適合短期週轉，不適合長期
💡 什麼人適合融資公司二胎？
- • 急件：需要3天內拿到錢
- • 信用瑕疵：銀行過不了
- • 短期週轉：3-6個月內可以還清
- • 銀行婉拒：條件不符但有房產殘值
二、四種方案完整比較表
| 比較項目 | 銀行增貸 | 銀行二胎 | 轉貸 | 融資公司二胎 |
|---|---|---|---|---|
| 年利率 | 2.5-4% | 4-8% | 2-3.5% | 12-30% |
| 貸款成數 | 70-85% | 80-90% | 70-85% | 90-110% |
| 審核速度 | 7-14天 | 5-10天 | 14-30天 | 1-3天 |
| 查聯徵 | 會查 | 會查 | 會查 | 免查 |
| 信用瑕疵 | 難過件 | 難過件 | 難過件 | 可申請 |
| 手續費用 | 5千-1萬 | 1-2萬 | 2-4萬 | 5千-1.5萬 |
| 適合對象 | 信用良好 不急用錢 |
信用良好 額度需求高 |
想降息 時間充裕 |
急件/信用瑕疵 短期週轉 |
💡 怎麼選？簡單判斷法
- • 信用良好 + 不急 → 先問原銀行增貸，利率最低
- • 信用良好 + 想降息 → 考慮轉貸，順便調降利率
- • 急件（3天內要錢） → 融資公司二胎
- • 信用瑕疵 → 融資公司二胎（銀行過不了）
三、台南房屋貸款實際案例試算
案例一：永康區公寓增貸
房屋現值 1,200萬｜尚欠 800萬｜需求 200萬
背景：王先生在永康區有一間20年公寓，當初買900萬，現在市值約1,200萬。房貸還欠800萬，想借200萬裝修兼整合卡債。信用良好，不急。
選擇：銀行增貸
- • 核貸額度：200萬
- • 年利率：3.2%
- • 貸款年限：15年
- • 月付：約 14,000元
- • 總利息：約 52萬
如果選融資公司（對照）
- • 月息：1.5%（年利率18%）
- • 貸款年限：3年
- • 月付：約 72,300元
- • 總利息：約 60萬
案例二：東區透天急用錢
房屋現值 2,500萬｜尚欠 1,500萬｜需求 500萬（急）
背景：李老闆在東區有透天厝，生意週轉急需500萬，下週要付貨款。信用卡有循環，銀行評估要7-10天，來不及。
選擇：融資公司二胎
- • 核貸額度：500萬
- • 月息：1.8%（年利率21.6%）
- • 貸款期數：12期
- • 月付：約 508,000元
- • 審核到撥款：2天
策略：短借長還
先用融資公司解決急件，3個月後生意穩定再轉銀行二胎，把利率降下來。
案例三：信用瑕疵想借錢
房屋現值 900萬｜尚欠 500萬｜需求 150萬
背景：陳小姐在北區有電梯大樓，因為之前信用卡遲繳被記錄，銀行增貸和二胎都被婉拒。但房子有400萬殘值，想借150萬整合債務。
唯一選擇：融資公司二胎
- • 核貸額度：150萬（殘值400萬的37.5%，算保守）
- • 月息：2%（因信用瑕疵利率較高）
- • 貸款期數：24期
- • 月付：約 78,100元
- • 免查聯徵，過去遲繳不影響
四、台南各區房屋貸款成數參考
房屋座落地點會影響銀行的鑑價和貸款成數。以下是台南各區的大致參考：
🌟 貸款成數較高區域
- 東區：成大周邊、市政中心
- 北區：公園路、小北商圈
- 中西區：老城區精華地段
- 永康區：中華路商圈
- 安平區：新開發區
貸款成數：約 75-85%
⚡ 貸款成數中等區域
- 南區：部分住宅區
- 安南區：新社區
- 仁德區：近市區部分
- 歸仁區：高鐵特區
- 新化區：市區
貸款成數：約 70-80%
⚠️ 貸款成數較低區域
- 偏遠鄉鎮（山區、海邊）
- 工業區旁住宅
- 屋齡超過40年老屋
- 產權複雜（持分、祭祀公業）
- 違建比例高的房屋
貸款成數：約 50-70%
💡 多比較方案：推薦借貸媒合平台
房屋貸款金額大、利率差異明顯，建議多比較幾家。可以用 0857 借錢王 一次取得多家報價。
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五、房屋貸款常見問題
Q1. 房屋二胎和增貸差在哪？
增貸：向原房貸銀行申請增加額度，利率低但審核嚴格。
二胎：向其他銀行或融資公司設定第二順位抵押權，利率較高但額度高、審核寬鬆。
Q2. 房貸遲繳過還能辦二胎嗎？
銀行二胎：會查聯徵，有遲繳紀錄審核困難。
融資公司二胎：免聯徵，只要房屋有殘值、目前繳款正常，過去遲繳不影響。但利率會較高。
Q3. 房屋貸款最高可以貸幾成？
• 銀行房貸：一般最高 8 成（首購可達 8.5 成）
• 銀行二胎：加總約 8.5-9 成
• 融資公司二胎：可貸到殘值的 9 成以上，但利率較高
Q4. 融資公司二胎安全嗎？
合法融資公司是安全的，但要注意：
- 確認公司有合法登記
- 利率要在契約上寫清楚
- 不要簽空白本票或支票
- 避免只有口頭約定、沒有書面合約的業者
Q5. 急件最快多久可以撥款？
• 銀行：最快 5-7 天
• 融資公司：最快 1-2 天，急件當天可撥款
如果是融資公司急件，建議一早就提供完整文件，專員會優先處理。
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