如何提高房貸過件率？銀行審核重點大公開

銀行審核房貸的七大關鍵指標

許多人申請房貸時，都擔心會被銀行拒絕。事實上，銀行在審核房貸時有一套標準化的評估流程，了解這些審核重點，就能大幅提高過件率。以下是銀行最看重的七大指標：

1. 信用評分（權重：30%）

信用評分是銀行審核的首要標準，由聯徵中心根據個人信用紀錄計算，分數從 200-800 分不等。信用評分不僅影響過件率，更直接影響貸款利率和成數。

信用評分分級標準：

• 700 分以上：信用極佳，可享最優惠利率（約 1.8%-2.0%），貸款成數可達 8-8.5 成
• 650-699 分：信用良好，利率約 2.0%-2.3%，貸款成數約 8 成
• 600-649 分：信用普通，利率約 2.3%-2.6%，貸款成數約 7-7.5 成
• 500-599 分：信用偏低，利率約 2.6%-3.2%，貸款成數約 6-7 成
• 500 分以下：信用不良，可能被婉拒或須提供額外擔保

影響信用評分的主要因素包括：還款紀錄（35%）、負債比例（30%）、信用歷史長度（15%）、新信用申請（10%）、信用組合（10%）。

2. 收入與還款能力（權重：25%）

銀行會評估申請人的月收入是否足以負擔房貸。一般標準是「每月房貸支出不超過月收入的 40-50%」，保守型銀行甚至要求不超過 1/3。

舉例說明：假設您的月收入為 8 萬元，銀行會評估您最多能負擔的月繳金額約為 3.2-4 萬元。若貸款 1,000 萬、利率 2%、30 年期，月繳約 3.7 萬，在可承受範圍內。

不同職業類型的評估標準：

• 軍公教人員：收入穩定，銀行接受度最高，可能享額外利率優惠
• 上市櫃公司員工：收入穩定且可查證，銀行接受度高
• 中小企業員工：需提供完整薪資證明，部分銀行會要求更多財力證明
• 自營商/接案工作者：需提供營利事業登記、扣繳憑單、財務報表等，審核較嚴格

3. 負債比（權重：20%）

負債比 = 每月負債總額 ÷ 每月收入。金管會規定無擔保債務（信貸、信用卡）不得超過月薪 22 倍，但銀行內部會設定更嚴格的標準。

一般來說，總負債比（包含房貸）建議不超過 60-70%。例如月收入 10 萬元，若已有信貸月繳 2 萬、車貸月繳 1.5 萬，則房貸月繳最好控制在 3-3.5 萬以內。

降低負債比的方法：

1. 提前清償部分高利率債務（如信用卡、信貸）
2. 增加共同借款人（如配偶），合併計算收入與負債
3. 延長其他貸款期限，降低月付金額
4. 暫停使用信用卡循環利息

4. 工作穩定性（權重：15%）

銀行偏好工作穩定的申請人。一般要求現職年資至少 6 個月，最好滿 1 年以上。若頻繁換工作，銀行會質疑收入穩定性。

加分項目：

• 同一公司年資 3 年以上
• 同一產業工作經驗 5 年以上
• 擁有專業證照（律師、會計師、建築師等）
• 擔任管理職或專業職

5. 房屋條件（權重：15%）

房屋本身的條件會影響銀行鑑價與貸款成數：

• 地段：市中心 > 蛋白區 > 郊區，精華地段可貸較高成數
• 屋齡：5 年內新屋最優，20 年內可貸 8 成，30 年以上可能降至 7 成或更低
• 坪數與格局：主流坪數（25-40 坪）、方正格局較受青睞
• 建商信譽：知名建商的建案，銀行願意提供較優惠條件
• 嫌惡設施：鄰近墓地、殯儀館、高壓電塔等會影響鑑價

特別注意：套房（15 坪以下）、頂樓加蓋、工業住宅、輻射屋等，銀行貸款成數通常較低，利率也較高。

6. 自備款比例（權重：10%）

雖然首購族可貸到 8-8.5 成，但自備款越高，銀行風險越低，過件率與利率優惠也越好。

建議自備款比例：

• 3 成以上：最理想，可取得最優惠利率
• 2.5 成：不錯的比例，通常能順利過件
• 2 成：首購族標準，需搭配良好信用
• 1.5 成以下：較困難，可能需要保證人或額外擔保

7. 其他財力證明（權重：5%）

除了薪資收入，額外的財力證明能增加銀行信心：

• 定期存款證明（最好 6 個月以上）
• 股票、基金等投資帳戶
• 其他不動產所有權狀
• 保險保單（儲蓄險、投資型保單）
• 租金收入證明

提高房貸過件率的十大實用技巧

技巧 1：提前 6 個月開始準備

不要等到要買房時才開始準備，建議提前至少 6 個月進行以下準備：

技巧 2：選對申請銀行

不同銀行的審核標準與偏好不同，選對銀行能大幅提高過件率：

• 薪轉銀行：優先選擇，銀行對您的財務狀況較了解
• 公司配合銀行：若公司有特約銀行，通常有專案優惠
• 公股銀行：審核較嚴格但利率優惠，適合條件良好者
• 民營銀行：審核較彈性，適合條件稍弱者
• 專業房貸銀行：如台灣銀行、土地銀行，房貸經驗豐富

技巧 3：避免同時申請多家銀行

很多人為了提高過件機會，同時向 5-6 家銀行申請，這反而會降低過件率！因為：

• 每次申請都會被調閱聯徵紀錄，短期內多次調閱會被視為「信用風險」
• 銀行會認為您很缺錢，降低核貸意願
• 3 個月內聯徵查詢超過 3 次，信用評分會下降

建議做法：先選擇 2-3 家銀行詢問條件（不正式送件），比較後再向最適合的 1-2 家正式申請。

技巧 4：準備完整且真實的文件

文件準備是否完整，直接影響審核速度與過件率。建議準備：

1. 身分證明：身分證正反面、第二證件
2. 收入證明：最近 6 個月薪資單、去年度扣繳憑單、在職證明
3. 財力證明：薪轉存摺近 6 個月明細、定存單、投資證明
4. 房屋文件：買賣契約書、土地建物謄本、房屋權狀影本
5. 額外加分文件：專業證照、獎狀、升遷證明等

特別提醒：絕對不要造假！銀行有專業查核機制，一旦發現文件造假，不僅會拒絕申請，還會列入黑名單，影響未來所有貸款申請。

技巧 5：優化信用卡使用習慣

申請房貸前 6 個月，調整信用卡使用方式：

• 準時全額繳清：避免遲繳或只繳最低應繳金額
• 控制使用額度：每月使用額度不超過信用額度的 30%
• 減少刷卡頻率：大額消費改用現金或簽帳卡
• 避免預借現金：這會被視為財務困難的警訊
• 不要剪卡：除非有年費問題，否則保留信用卡有助維持信用歷史

技巧 6：考慮增加共同借款人或保證人

如果單憑自己的條件不夠理想，可考慮：

• 配偶作為共同借款人：合併計算收入，提高還款能力
• 父母作為保證人：特別是父母有穩定收入或資產時
• 提供額外擔保品：如父母的房產設定二順位抵押

但要注意：共同借款人須共同承擔還款責任，保證人也需承擔連帶保證責任，務必充分溝通後再決定。

技巧 7：選擇適當的貸款年限與寬限期

貸款年限會影響每月還款金額，進而影響銀行對還款能力的評估：

• 年限較長（30 年）：月付金較低，銀行認為還款壓力小，過件率較高
• 年限較短（20 年）：月付金較高，需要更強的還款能力

寬限期的使用建議：

• 若初期資金確實緊張，可申請 1-2 年寬限期
• 不要因為銀行提供就用好用滿（通常 3 年），這會增加總利息支出
• 規劃在寬限期內提高收入或累積額外還款資金

技巧 8：選擇鑑價較高的房屋

同樣價格的房子，選擇銀行鑑價較高的物件，能貸到較高成數：

• 選擇主流地段、主流坪數的物件
• 避免特殊物件（如套房、頂加、工業住宅）
• 購買前可先詢問銀行對該物件的鑑價意見
• 知名建商的新成屋通常鑑價較優

技巧 9：展現穩定的財務規劃

在與銀行對保時，展現良好的財務規劃能力：

• 說明購屋目的（自住、長期投資等）
• 展示未來收入成長規劃（升遷、加薪等）
• 提供詳細的還款計畫
• 說明緊急預備金的準備狀況

這些資訊雖非必要文件，但能讓銀行對您的財務能力更有信心。

技巧 10：善用房貸試算工具

申請前先使用銀行或財政部的房貸試算工具，了解：

• 不同利率與年限下的月付金額
• 總利息支出比較
• 自己的負擔能力評估
• 提前還款的節省效益

充分試算後再申請，能避免申請到負擔過重的貸款方案。

房貸被拒絕後的應對策略

即使做足準備，仍可能遇到被拒絕的情況。此時應該：

第一步：了解被拒絕的具體原因

主動詢問銀行被拒絕的原因，常見原因包括：

• 信用評分不足（低於銀行標準）
• 負債比過高（現有債務太多）
• 收入不穩定或不足
• 工作年資太短
• 房屋鑑價低於預期
• 聯徵紀錄有瑕疵

第二步：針對原因進行改善

根據被拒絕的原因，採取對應措施：

• 信用問題：至少 3-6 個月後再申請，期間努力提升信用評分
• 負債比問題：先清償部分債務，或增加共同借款人
• 收入問題：提供更多財力證明，或等待年資增加
• 房屋問題：考慮換標的物，或提高自備款比例

第三步：嘗試其他管道

如果急需資金，可考慮：

• 向其他銀行申請（但要注意聯徵查詢次數）
• 尋求專業貸款顧問協助，找到適合的銀行
• 考慮民間貸款（但利率較高，需謹慎評估）
• 暫緩購屋計畫，等條件改善後再申請

2024 年提高過件率的新趨勢

數位足跡越來越重要

部分銀行開始採用大數據分析，除了傳統信用評分，也會參考：

• 電商平台的消費與信用紀錄
• 數位銀行的使用習慣
• 行動支付的使用頻率與金額
• 社群媒體的活動（較少見，但已有銀行實驗）

建議維持良好的數位金融紀錄，如準時繳納電商分期、維持良好的電子錢包信用等。

綠色建築有加分

購買綠建築標章、耐震標章、智慧建築標章的房屋，部分銀行提供：

• 利率優惠（降 0.05%-0.15%）
• 較高貸款成數
• 手續費減免

線上申請更快速

越來越多銀行提供線上申請房貸服務，優點包括：

• 省去臨櫃時間，隨時可申請
• 系統初步評估，即時了解過件機會
• 部分銀行提供線上專屬優惠
• 審核進度透明，可隨時查詢

結論：做好準備，提高過件率

提高房貸過件率並非難事，關鍵在於了解銀行審核標準，並提前做好準備。總結重點：

• 提前 6 個月開始優化信用與財務狀況
• 選擇適合的銀行，不要盲目申請多家
• 準備完整文件，展現良好還款能力
• 維持穩定工作與收入來源
• 選擇銀行鑑價較高的優質物件
• 必要時考慮增加共同借款人或保證人

如果您對房貸申請還有任何疑問，或想了解自己的過件機會，歡迎諮詢我們的專業貸款顧問，我們將提供免費評估與建議！